Δαπάνες κοινοχρήστων χώρων οικοδομής - υπ’ αριθμ. 79 / 2018 απόφαση Δ’ Τμήματος ΑΠ

Δαπάνες κοινοχρήστων χώρων οικοδομής - υπ’ αριθμ. 79 / 2018 απόφαση Δ’ Τμήματος ΑΠ

Κατά τη διάταξη του άρθρ. 4 παρ. 1 του Ν. 3741/1929: “επιτρέπεται εις τους συνιδιοκτήτες, ίνα δ’ ιδιαιτέρας συμφωνίας, εις ην είναι απαραίτητος η κοινή πάντων συναίνεσις, κανονίσουν τα της ιδιοκτησίας δικαιώματα και υποχρεώσεις”. Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 5 εδ. β’ του ίδιου νόμου: “εν ελλείψη πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας, ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων, έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρει εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος, αν είναι κύριος”. Στην περίπτωση κατά την οποία, ουδέποτε καταρτίσθηκε κανονισμός πολυκατοικίας σε μία οικοδομή τυγχάνει εφαρμογής η διάταξη του άρθρου 5β’ του ως άνω νόμου, κατά την οποία κάθε συνιδιοκτήτης υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινά βάρη (δαπάνες κοινοχρήστων) βάσει της αξίας της ιδιοκτησίας του σε σχέση με την όλη αξία της οικοδομής. Ως τέτοια δε λαμβάνεται υπόψη η κατασκευαστική κατά το χρόνο οικοδομήσεως που καταλήγει να είναι ανάλογη με το εμβαδόν κάθε διηρημένης ιδιοκτησίας και όχι η εμπορική.

Από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών και του άρθρου 13 παρ. 1 του ίδιου νόμου προκύπτει, ότι μεταξύ των εκατέρωθεν δικαιωμάτων και υποχρεώσεων ή βαρών των συνιδιοκτητών κοινής οικοδομής, διαιρεμένης κατ’ ορόφους ή μέρη αυτών, τα οποία, ελλείψει συμφωνίας τους, επιβάλλονται σ’ αυτούς με βάση την αξία του ορόφου ή διαμερίσματος, που είναι κύριοι, περιλαμβάνεται και η συμμετοχή καθενός από τους συνιδιοκτήτες στη δαπάνη συντηρήσεως και λειτουργίας της κεντρικής θερμάνσεως. Επομένως, η σύμβαση, με την οποία απαλλάσσεται κάποιος συνιδιοκτήτης από την ως άνω δαπάνη, ως άγουσα στη μεταβολή των εκατέρωθεν υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών, πρέπει να γίνει μόνο με κοινή όλων συμφωνία, υποβαλλόμενη στο συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή (ΑΠ 900/1999).

Η συμφωνία για τον τρόπο κατανομής των κοινοχρήστων δαπανών στις χωριστές ιδιοκτησίες και ο καθορισμός των ποσοστών, που γίνεται στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή στον κανονισμό, δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες και τους διαδόχους τους. Για να μεταβληθεί η συμφωνηθείσα ποσοστιαία συμμετοχή των χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινές δαπάνες, πρέπει να γίνει τροποποίηση του κανονισμού με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών που περιβάλλεται στον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβάλλεται σε μεταγραφή. Η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών δεν μπορεί να δεσμεύει τον μη συμφωνούντα ιδιοκτήτη στην τροποποίηση των όσων, κοινή συναινέσει με τον κανονισμό, έχουν συνομολογηθεί περί του μέτρου συνεισφοράς στα κοινά βάρη, αυξάνοντας το ποσοστό συμμετοχής του στα βάρη αυτά (ΑΠ 1073/2013).

Επιμέλεια : Κωνσταντίνος Σπανός/Επιστημονικός συνεργάτης e-Θεμις

Πάσα σύμβασις κανονίζουσα ή μεταβάλλουσα τα αμοιβαία δικαιώματα και υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται διά συμβολαιογραφικού εγγράφου και καταχωρείται εις το βιβλίο μεταγραφών